故人が所有していた収益不動産の相続をしたい方へ
はじめに
相続トラブルの多くで「不動産」が関係してきます。相続財産の中でも、不動産の価格が多数を占めるケースが一般です。その中でも特に、賃貸マンション、賃貸アパートなどといった収益不動産の場合、相続人間で、その適正時価の評価額につき合意が得られないことも多いと思われます。
- 被相続人が所有していた賃貸マンションや賃貸アパートを自分が相続して家賃収入を得ながら生活したい
- 自分の収入源として、被相続人が所有していた土地を有効活用して賃貸マンションや賃貸アパートを建てたい
- 他の相続人が、自分の管理していた被相続人名義の賃貸マンションや賃貸アパートを管理し、自分の物として相続しようとしている
相続の当事者になるということは、通常経験することになりますが、相続トラブルとなると、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有している場合は、複数の法的トラブル（不動産の評価額、賃料収入の分配や管理方法など）が同時に発生するため、これらに対応するため、同時並行で法的手続を進めていく必要があります。
収益不動産を調査する
まずは、収益不動産を評価調査することが必要です。
収益不動産の場合は、居住用不動産とは違い、評価額は収益価格（収益利回り）をベースに算定されることが多くあります。評価額算定の前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与されていなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。
収益物件に関し、金融機関からの借入れやローン等が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかという点も検討する必要があります。
収益不動産の相続トラブル
遺産分割
遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代の所有権も取得します。管理・修繕費用も、収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。
しかし、遺産分割においては、収益不動産の評価方法が複雑になり、この評価方法をめぐり、相続人間で激しい議論がされることがあります。
収益不動産の評価（時価）と相続税申告評価が乖離している
収益不動産を相続する場合、相続税の申告をすることが必要です。相続税申告評価額は、公示地価の概ね8割を目途に設定される路線価を基礎にして算定されます。さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されています。
収益不動産の評価額から債務を差し引くと主張している
収益不動産に融資や保証金等の相続債務がある場合、この問題も遺産分割と併せて解決する必要があります。
よくあるのが、収益不動産を相続する相続人が債務も相続することを前提として、収益不動産の評価額から債務を差し引くという主張です。一見として親切な提案のようですが、時価よりも安く評価した収益不動産の評価額から、さらに時価の債務を差し引くことになり、収益不動産の評価額は相当低額になってしまい、相続分を大幅に減らされることになってしまいます。
遺産分割以外
収益物件の管理・賃料回収を遺産分割と同時に並行する必要がある
相続開始から遺産分割協議が完了するまで、収益物件の賃料収入を特定の相続人が握っているというケースが多くあります。しかしながら、法的な処理はこれとは違います。収益不動産は相続人全員の共有物であり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得するというのが法的な処理です。また、その管理や修繕にかかる費用も共同で負担すべきということになります。
ただし、相続開始後、一般に被相続人の口座は凍結され、入出金ができないのが通常です。この場合でも賃料は継続的に発生しますから賃料の振込口座をどうするか、誰が管理するのか等が問題になります。
解決方法としては、特定の相続人が代表者として賃料収入を管理し、諸経費を精算の上、相続人間で分けることや、最終的な遺産分割の場面で調整することが考えられます。いずれの方法でも、収支をしっかりと把握する必要が高いと言えます。
当事務所でも、賃料収入を特定の相続人が独占しており、遺産分割協議にも応じないというケースがあり、賃料収入の相続分を取り戻すという交渉をしたことがありました。
相続税等の税務申告・納税のための協議が必要
続税の申告・納税は、原則、相続開始から10か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行う必要があります。
しかし、遺産である預貯金を解約・払戻しするためには相続人全員の協力が必要とされており、相続税申告期限までに遺産分割を終わらせる必要があります。一般的には、遺産に含まれる預貯金により納税をすることになります。ただし、相続税申告を伴う遺産分割が紛争化した場合は、期限までに合意を取り付けて相続税を申告・納税することは困難となります。
このような場合には、いったん法定相続分を相続したものと仮定し相続税の申告をして、最終的な遺産分割協議が終わった後に修正をするという手続をとることが可能です。このような方法を知らないまま相続税の申告をしない場合には、延滞税や加算税が課されることになりますから、十分に注意する必要があります。
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