栃木県・宇都宮市で相続・遺産分割の相談をしたい方は、松本直樹法律事務所にご相談ください。専用駐車場完備

松本直樹法律事務所

故人が所有していた収益不動産の相続をしたい方へ

故人が所有していた収益不動産の相続をしたい方へ

はじめに

相続トラブルの多くで「不動産」が関係してきます。相続財産の中でも、不動産の価格が多数を占めるケースが一般です。その中でも特に、賃貸マンション、賃貸アパートなどといった収益不動産の場合、相続人間で、その適正時価の評価額につき合意が得られないことも多いと思われます。

  • 被相続人が所有していた賃貸マンションや賃貸アパートを自分が相続して家賃収入を得ながら生活したい
  • 自分の収入源として、被相続人が所有していた土地を有効活用して賃貸マンションや賃貸アパートを建てたい
  • 他の相続人が、自分の管理していた被相続人名義の賃貸マンションや賃貸アパートを管理し、自分の物として相続しようとしている

相続の当事者になるということは、通常経験することになりますが、相続トラブルとなると、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有している場合は、複数の法的トラブル(不動産の評価額、賃料収入の分配や管理方法など)が同時に発生するため、これらに対応するため、同時並行で法的手続を進めていく必要があります。

収益不動産を調査する

まずは、収益不動産を評価調査することが必要です。

収益不動産の場合は、居住用不動産とは違い、評価額は収益価格(収益利回り)をベースに算定されることが多くあります。評価額算定の前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与されていなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。

収益物件に関し、金融機関からの借入れやローン等が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかという点も検討する必要があります。

収益不動産の相続トラブル

遺産分割

遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代の所有権も取得します。管理・修繕費用も、収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。

しかし、遺産分割においては、収益不動産の評価方法が複雑になり、この評価方法をめぐり、相続人間で激しい議論がされることがあります。

収益不動産の評価(時価)と相続税申告評価が乖離している

収益不動産を相続する場合、相続税の申告をすることが必要です。相続税申告評価額は、公示地価の概ね8割を目途に設定される路線価を基礎にして算定されます。さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されています。

収益不動産の評価額から債務を差し引くと主張している

収益不動産に融資や保証金等の相続債務がある場合、この問題も遺産分割と併せて解決する必要があります。

よくあるのが、収益不動産を相続する相続人が債務も相続することを前提として、収益不動産の評価額から債務を差し引くという主張です。一見として親切な提案のようですが、時価よりも安く評価した収益不動産の評価額から、さらに時価の債務を差し引くことになり、収益不動産の評価額は相当低額になってしまい、相続分を大幅に減らされることになってしまいます。

遺産分割以外

収益物件の管理・賃料回収を遺産分割と同時に並行する必要がある

相続開始から遺産分割協議が完了するまで、収益物件の賃料収入を特定の相続人が握っているというケースが多くあります。しかしながら、法的な処理はこれとは違います。収益不動産は相続人全員の共有物であり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得するというのが法的な処理です。また、その管理や修繕にかかる費用も共同で負担すべきということになります。

ただし、相続開始後、一般に被相続人の口座は凍結され、入出金ができないのが通常です。この場合でも賃料は継続的に発生しますから賃料の振込口座をどうするか、誰が管理するのか等が問題になります。

解決方法としては、特定の相続人が代表者として賃料収入を管理し、諸経費を精算の上、相続人間で分けることや、最終的な遺産分割の場面で調整することが考えられます。いずれの方法でも、収支をしっかりと把握する必要が高いと言えます。

当事務所でも、賃料収入を特定の相続人が独占しており、遺産分割協議にも応じないというケースがあり、賃料収入の相続分を取り戻すという交渉をしたことがありました。

相続税等の税務申告・納税のための協議が必要

続税の申告・納税は、原則、相続開始から10か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行う必要があります。

しかし、遺産である預貯金を解約・払戻しするためには相続人全員の協力が必要とされており、相続税申告期限までに遺産分割を終わらせる必要があります。一般的には、遺産に含まれる預貯金により納税をすることになります。ただし、相続税申告を伴う遺産分割が紛争化した場合は、期限までに合意を取り付けて相続税を申告・納税することは困難となります。

このような場合には、いったん法定相続分を相続したものと仮定し相続税の申告をして、最終的な遺産分割協議が終わった後に修正をするという手続をとることが可能です。このような方法を知らないまま相続税の申告をしない場合には、延滞税や加算税が課されることになりますから、十分に注意する必要があります。

収益不動産を含む不動産相続トラブルの無料相談受付中!

収益不動産の相続トラブルにおいては、相続税申告を税理士に、不動産の調査を不動産業者にそれぞれ依頼し、これらの専門家と弁護士が意思疎通を図りながら、案件を進める必要があります。

当事務所では、税理士・司法書士・不動産会社等との連携により、お客様のニーズに幅広くお応えできる体制を整えています。

予約受付専用ダイヤルは【電話番号】になります。
お気軽にご相談ください。

電話受付:

»無料相談について詳しくはこちら

»事務所紹介について詳しくはこちら

»当事務所が選ばれる理由について詳しくはこちら

失敗しない弁護士の選び方
失敗しない弁護士の選び方

相続のお悩みやご不安はどうぞお気軽にお問い合わせください。

初回相談は60分で無料で対応いたします。

相続のお悩み・お困りごとならまずは弁護士に無料相談!

面倒な相続手続を
お任せしたい

相続手続丸ごとサポート

27.5万円〜

不動産・預貯金・株などの相続に関する
あらゆる相続手続を丸ごと代行

こちらをクリック

相続する人・財産を
知りたい

相続調査パック

16.5万円〜

相続人・相続財産の調査、
遺言の有無の調査を実施!

こちらをクリック

遺産分割で困っている

「相続人の一人が協議に参加してくれない」
「突然、遺産分割協議書が送られてきた」

33万円〜

こちらをクリック

不動産の相続で困っている

「不動産の分割方法がわからない」
「不動産の評価額で揉めている」

33万円〜

こちらをクリック

財産の使い込みで困っている

「きょうだいから不正な出金を疑われている」
「財産を使い込んでいた相続人がいる」

44万円〜

こちらをクリック

遺留分でトラブルになりそうだ

「遺言に自分の遺産の取り分が書いていない」
「遺留分侵害額請求をすると言われた」

33万円〜

こちらをクリック

故人の遺言書が出てきて困っている

「認知症の母が書いた遺言書が出てきた」
「故人の遺言書の内容に納得できない」

44万円〜

こちらをクリック

自分の相続に備えて準備がしたい

「家族が相続で揉めないように遺言を作りたい」
「相続人以外に財産をのこしたい人がいる」

11万円〜

こちらをクリック

弁護士による相続・遺言無料相談会

開催日
118日(金)3枠
場 所
松本直樹法律事務所

詳しくはこちら

松本直樹法律事務所の

地元密着で弁護士歴10年以上

近年大手の法律事務所がCMや広告などを用いて大々的に宣伝をしております。では、果たしてそのような大手の法律事務所が本当に良い事務所なのでしょうか。 中には、弁護士に会ったことすらないまま事件処理が進んで行ったり、担当弁護士はいつも東京の事務所にいて面談や打合せを設定してくれないなどというケースがあります。 このような進め方で良い仕事などできるはずがなく、皆さまにとっても重大な不利益をもたらすことがあります。 当事務所は、事務所開設以来ずっと宇都宮市に事務所を構えておりますし、これを変えることもありません。 地域密着、地元密着だからこそ、弁護士との距離が近く、親身になり徹底的にご相談に応じることが可能となるわけです。

累計相談実績2,000件超(2024年1月まで)

代表弁護士は、弁護士になってから12年が経過しており(2023年6月時点)、法律相談件数は、通算で2000件を超えています。 相続を適切に処理する弁護士になるためには、相続案件を多数解決してノウハウを蓄積し、先を見通す力を身につけなければなりません。そのため、当事務所の弁護士はより専門的で高度な法的サービスを提供できるように日々アンテナを張り巡らせ、県内外の研修などにも数多く出席し、研鑽を怠りません。 お悩みや不安等がございましたら、遠慮なくご相談いただければ幸いです。

不動産・土地の相続問題に強い

不動産が関係する相続は、不動産の特性、不動産の評価、不動産の分割方法など、専門的な知識やノウハウが必要になります。 当事務所は、不動産会社様からご依頼いただく案件も多く、不動産に関する事件を多く取り扱っております。不動産に関しては十分な知識・経験がないと思わぬトラブルや損失を招くことがありますので、不動産が関係する相続については、ぜひ当事務所にお任せください。

他士業との連携で、ワンストップでの
迅速な対応が可能

相続の問題は実に多岐分野に渡り、相続登記は司法書士、相続税申告は税理士など、各分野における専門的な知識と経験が必要となります。 当事務所は、複数の分野の専門家が力を合わせることで、相続の問題をワンストップで解決することを目指しています。また、各専門家との連絡や情報共有を迅速に行うことによりスムーズな解決を図ることが可能です。

完全個室で秘密・プライバシーを厳守

せっかく法律事務所に法律相談に行ってみたのに、事務員や配達の人などに話の内容が全て聞こえてしまって、話したいことも話せなかったということがあります。 当事務所では、相談室を完全個室にしております。 パーテーションで部屋を区切るのではなく、完全な個室とさせていただいております。 これにより、誰の目を気にすることなく、法律相談に集中していただくことが可能となっております。

無料相談の流れ

お電話、メールフォームまたはLINEで相談予約
まずは、お電話・メール・LINEにて、あなたのお困りごとの概要をお伺いします。
ご相談・費用のお見積り
弁護士がご相談にお越しいただいた方のお話をお聞きした上で、とるべき戦略と今後の見通しについてご提案いたします。費用のお見積りもいたします。
ご契約・サポート開始
サポート内容、費用にご納得いただければ契約締結になります。契約後は問題解決に向けて、サポートをさせていただきます。

詳しくはこちら

60分
初回相談
無 料

お気軽にお電話ください

平日9時~18時 メール、LINE24時間

相続の相談予約フォーム

LINEでのお問い合わせ

ホーム

メール

LINE

電話での相談予約タップで電話がかかります