他の相続人が住んでいる不動産を売却したい
相続する遺産の中に、不動産が存在するケースはとても多いわけですが、その不動産に他の相続人が住んでいるという場合、どのようにしたら良いのでしょうか？
その不動産に住んでいる他の相続人が、その不動産を相続するという場合であれば、その相続人が不動産の所有権を相続します。その代わり、その不動産の価値に相当する金額について、法定相続分を支払ってもらうという取り決めにすることが多いでしょう。
これに対して、遺産である不動産に、他の相続人が住んでいるが、その不動産が不要となったり、あるいは相続税を支払うことが難しいために不動産を売却するということがあります。
このような場合には、
①不動産の一部を売却する、
②ローンを組む、
③分割払いをする、
などの方法によって金銭を用意することになります。
不動産に他の相続人が住んでいる場合に、その不動産を売却する方法としては、次のようなものがあります。
不動産を共同で売却する場合
不動産を共同で売却して、売買代金を分けるという遺産分割の方法です。
当事者間での対立がある場合に、不動産を他の相続人と共同で売却することについては、不安に感じる方もいると思います。しかし、弁護士を間に入れて進めれば、共同売却もスムーズに進むことがほとんどです。
不動産を売却する場合、まず、不動産仲介業者に仲介を依頼して、売り出し価格を決めます。相続人間で、どの業者に依頼するべきか意見が分かれるときには、それぞれの相続人が希望する複数の不動産仲介業者に売却を依頼する方法があります。なお、不動産業者に売却を依頼する場合、特定の不動産業者にしか依頼できなくするパターンや、複数の不動産業者に依頼できるようにするパターンがあるので、注意しましょう。
買主が決まりましたら、契約締結→買主の融資審査→決済（代金支払と所有権移転）という流れになります。
弁護士が間に入って、不動産仲介業者や関係者とのやりとりをすれば、ほとんどの不動産売買は非常にスムーズかつ安全に行うことができます。
不動産を分筆して分ける場合
次に、他の相続人が住んでいる不動産を売却したいものの、一部の相続人から同意を得られない場合などには、不動産そのものを分けて（分筆、ぶんぴつ）して、不動産を売却するという方法をとることもできます。
このような場合、まず、不動産を分筆します。その際は、境界を確定させておくことが必要となります。境界に紛争がある場合には、売却までに労力がかかっていくことがあります。その上で、分筆登記をします。
その次に、分筆後のそれぞれの土地の評価を決めます。
そして、登記手続をしていきます。なお、分筆登記をしただけでは、分筆後のそれぞれの土地は、共有の状態のままです。双方の持分を交換する内容の登記まで行って、初めて土地の分割が完了します。
借地権の相続
他の相続人が住んでいる建物が、借地であるというケースもよくあります。例えば、建物は被相続人の名義だけれども、土地は他人の名義で、借地料（地代）を支払っているといったケースです。
このようなケースでは、建物に借地権が発生しています。簡単に言うと、建物には、建物の所有権のほかに、土地を利用する権利（借地権）という価値が認められているわけです。借地権は、借地権自体の契約書を取り交わしていない場合でも、法律上、当然に発生します。
この借地権の評価（価値）を定める必要もでてきます。借地権は、路線価を利用して計算することが一般的です。路線価図には、路線ごとに借地権割合が記載されており、更地の評価額に借地権割合を掛けたものが借地権の評価になります。借地権割合は、市街地では６０％前後とされていることが多いです。つまり、借地権の評価は、更地価格の評価×借地権割合で導くことができるのです。
遺産である建物を売却する場合は、建物だけでなく、借地権を譲渡（売却）することになります。借地権を譲渡（売却）する方法としては、①地主の承諾または承諾に変わる裁判所の許可を経て第三者に売却する方法、
②地主に借地権を買い取ってもらう方法、
③地主と共同で物件全てを第三者に売却し、代金を相続人らと地主で分け合い、相続人らに配分される代金を、相続人でさらに分ける方法があります。
相続のお悩み・お困りごとならまずは弁護士に無料相談！
弁護士による相続・遺言無料相談会
松本直樹法律事務所の
地元密着で弁護士歴10年以上
近年大手の法律事務所がＣＭや広告などを用いて大々的に宣伝をしております。では、果たしてそのような大手の法律事務所が本当に良い事務所なのでしょうか。 中には、弁護士に会ったことすらないまま事件処理が進んで行ったり、担当弁護士はいつも東京の事務所にいて面談や打合せを設定してくれないなどというケースがあります。 このような進め方で良い仕事などできるはずがなく、皆さまにとっても重大な不利益をもたらすことがあります。 当事務所は、事務所開設以来ずっと宇都宮市に事務所を構えておりますし、これを変えることもありません。 地域密着、地元密着だからこそ、弁護士との距離が近く、親身になり徹底的にご相談に応じることが可能となるわけです。
累計相談実績2,000件超（2024年1月まで）
代表弁護士は、弁護士になってから12年が経過しており（2023年6月時点）、法律相談件数は、通算で2000件を超えています。 相続を適切に処理する弁護士になるためには、相続案件を多数解決してノウハウを蓄積し、先を見通す力を身につけなければなりません。そのため、当事務所の弁護士はより専門的で高度な法的サービスを提供できるように日々アンテナを張り巡らせ、県内外の研修などにも数多く出席し、研鑽を怠りません。 お悩みや不安等がございましたら、遠慮なくご相談いただければ幸いです。
不動産・土地の相続問題に強い
不動産が関係する相続は、不動産の特性、不動産の評価、不動産の分割方法など、専門的な知識やノウハウが必要になります。 当事務所は、不動産会社様からご依頼いただく案件も多く、不動産に関する事件を多く取り扱っております。不動産に関しては十分な知識・経験がないと思わぬトラブルや損失を招くことがありますので、不動産が関係する相続については、ぜひ当事務所にお任せください。
他士業との連携で、ワンストップでの
迅速な対応が可能
相続の問題は実に多岐分野に渡り、相続登記は司法書士、相続税申告は税理士など、各分野における専門的な知識と経験が必要となります。 当事務所は、複数の分野の専門家が力を合わせることで、相続の問題をワンストップで解決することを目指しています。また、各専門家との連絡や情報共有を迅速に行うことによりスムーズな解決を図ることが可能です。
完全個室で秘密・プライバシーを厳守
せっかく法律事務所に法律相談に行ってみたのに、事務員や配達の人などに話の内容が全て聞こえてしまって、話したいことも話せなかったということがあります。 当事務所では、相談室を完全個室にしております。 パーテーションで部屋を区切るのではなく、完全な個室とさせていただいております。 これにより、誰の目を気にすることなく、法律相談に集中していただくことが可能となっております。
無料相談の流れ
- お電話、メールフォームまたはLINEで相談予約
- まずは、お電話・メール・LINEにて、あなたのお困りごとの概要をお伺いします。
- ご相談・費用のお見積り
- 弁護士がご相談にお越しいただいた方のお話をお聞きした上で、とるべき戦略と今後の見通しについてご提案いたします。費用のお見積りもいたします。
- ご契約・サポート開始
- サポート内容、費用にご納得いただければ契約締結になります。契約後は問題解決に向けて、サポートをさせていただきます。
