【2027年1月改正】不動産の相続税評価が「時価」に？小口化商品や賃貸物件への影響を弁護士が解説
2027年（令和9年）1月から、不動産の相続税評価に関するルールが大きく見直される予定です。
これまで相続税対策として活用されてきた
- 賃貸マンションなどの貸付用不動産
- 不動産小口化商品
について、「評価が大きく変わるのではないか」と注目が集まっています。
本記事では、改正のポイントと実務への影響について、分かりやすく解説します。
2027年（令和９年）スタート！不動産の相続税評価ルールはどう変わる？
これまで、不動産の相続税評価は、
- 路線価方式
- 固定資産税評価額
などを基準に算定されることが一般的でした。
そのため、実際の市場価格（時価）よりも低い評価額になるケースが多く、相続税の圧縮効果が期待できるとして利用されてきました。
しかし、2027年１月以降は、一定の場合に実勢価格（時価）に近い評価が行われる方向で制度が見直されます。
関連記事はこちら
なにが「時価評価」になるのか？
特に影響が大きいと考えられているのが、次の２つです。
① 貸付用不動産（賃貸マンションなど）
これまで、賃貸物件は
- 借家権割合
- 貸家建付地評価
などにより評価が下がる仕組みでした。
しかし、取得後間もない物件や、相続税対策目的が強いとみられる取引については、市場価格に近い評価がなされる可能性があります。
いわゆる「５年ルール」など、保有期間が重要な判断要素になるとされています。
② 不動産小口化商品
不動産を小口化して販売する商品は、現物不動産よりもさらに評価が下がるケースがありました。
今回の改正では、こうした商品についても、実際の取引価格を重視する評価方法へと見直される方向です。
形式上の評価額ではなく、「実際にいくらで取引されているか」が重視される流れといえます。
なぜ改正されるのか？評価圧縮を目的とした短期的取引の抑制
今回の改正の背景には、短期間での取得・相続による過度な評価圧縮の問題があります。
例えば、
・高額な現金を保有
・相続直前に不動産へ組み替え
・相続税評価額が大幅に圧縮
というスキームが問題視されてきました。
税負担の公平性を確保するため、実質的な価値に近い評価へと是正することが改正の目的です。
駆け込み対策は有効か？
「2027年までに取得すれば大丈夫なのか？」
というご質問を多くいただきます。
しかし、注意が必要です。
- 保有期間が短い場合は対象となる可能性
- 個別事情により否認リスク
- 市場環境の変動リスク
単純な“駆け込み購入”は、必ずしも安全とはいえません。
相続税対策は、税務だけでなく民法上の遺産分割リスクも踏まえた総合判断が必要です。
改正に向けた今後の相続スケジュールとは？
2027年1月施行予定であれば、
- 生前贈与の検討
- 不動産の組み替え
- 遺言書の作成
- 家族間での事前協議
などを、計画的に進める必要があります。
特に不動産を複数所有している場合、
- 「収益不動産の遺産分割で揉めている」
- 「不動産の評価額で揉めている方へ」
といった問題に発展する可能性もあります。
税対策だけを優先すると、相続発生後に紛争が生じるケースも少なくありません。
不動産を活用した相続税対策の見直しは専門家へ相談を
今回の改正は、
- 税務
- 民事（遺産分割）
- 不動産実務
が複雑に絡む内容です。
「評価が下がるから安心」
「とりあえず不動産にしておけば節税になる」
という時代は終わりつつあります。
当事務所では、
-
不動産を含む相続対策の法的チェック
-
遺産分割紛争への備え
-
税理士と連携した総合的アドバイス
を行っています。
制度改正前だからこそ、冷静な判断が重要です。
不動産を活用した相続対策に不安をお持ちの方は、ぜひ一度、弁護士法人松本直樹法律事務所まで、お気軽にご相談ください。
相続のお悩み・お困りごとならまずは弁護士に無料相談！
弁護士による相続・遺言無料相談会
弁護士法人松本直樹法律事務所の
地元密着で弁護士歴10年以上
近年大手の法律事務所がＣＭや広告などを用いて大々的に宣伝をしております。では、果たしてそのような大手の法律事務所が本当に良い事務所なのでしょうか。 中には、弁護士に会ったことすらないまま事件処理が進んで行ったり、担当弁護士はいつも東京の事務所にいて面談や打合せを設定してくれないなどというケースがあります。 このような進め方で良い仕事などできるはずがなく、皆さまにとっても重大な不利益をもたらすことがあります。 当事務所は、事務所開設以来ずっと宇都宮市に事務所を構えておりますし、これを変えることもありません。 地域密着、地元密着だからこそ、弁護士との距離が近く、親身になり徹底的にご相談に応じることが可能となるわけです。
累計相談実績2,000件超（2024年1月まで）
代表弁護士は、弁護士になってから12年が経過しており（2023年6月時点）、法律相談件数は、通算で2000件を超えています。 相続を適切に処理する弁護士になるためには、相続案件を多数解決してノウハウを蓄積し、先を見通す力を身につけなければなりません。そのため、当事務所の弁護士はより専門的で高度な法的サービスを提供できるように日々アンテナを張り巡らせ、県内外の研修などにも数多く出席し、研鑽を怠りません。 お悩みや不安等がございましたら、遠慮なくご相談いただければ幸いです。
不動産・土地の相続問題に強い
不動産が関係する相続は、不動産の特性、不動産の評価、不動産の分割方法など、専門的な知識やノウハウが必要になります。 当事務所は、不動産会社様からご依頼いただく案件も多く、不動産に関する事件を多く取り扱っております。不動産に関しては十分な知識・経験がないと思わぬトラブルや損失を招くことがありますので、不動産が関係する相続については、ぜひ当事務所にお任せください。
他士業との連携で、ワンストップでの
迅速な対応が可能
相続の問題は実に多岐分野に渡り、相続登記は司法書士、相続税申告は税理士など、各分野における専門的な知識と経験が必要となります。 当事務所は、複数の分野の専門家が力を合わせることで、相続の問題をワンストップで解決することを目指しています。また、各専門家との連絡や情報共有を迅速に行うことによりスムーズな解決を図ることが可能です。
完全個室で秘密・プライバシーを厳守
せっかく法律事務所に法律相談に行ってみたのに、事務員や配達の人などに話の内容が全て聞こえてしまって、話したいことも話せなかったということがあります。 当事務所では、相談室を完全個室にしております。 パーテーションで部屋を区切るのではなく、完全な個室とさせていただいております。 これにより、誰の目を気にすることなく、法律相談に集中していただくことが可能となっております。 ※夜間相談は要相談
無料相談の流れ
- お電話、メールフォームまたはLINEで相談予約
- まずは、お電話・メール・LINEにて、あなたのお困りごとの概要をお伺いします。
- ご相談・費用のお見積り
- 弁護士がご相談にお越しいただいた方のお話をお聞きした上で、とるべき戦略と今後の見通しについてご提案いたします。費用のお見積りもいたします。
- ご契約・サポート開始
- サポート内容、費用にご納得いただければ契約締結になります。契約後は問題解決に向けて、サポートをさせていただきます。
