収益不動産の遺産分割で揉めている
相続や遺産分割では、遺産の分け方を決めるわけですから、多くのケースで「不動産」が関係してきます。遺産に不動産がある場合、不動産の価値（時価）、評価額が争点になることが多くあります。特に、賃貸マンションや賃貸アパートなどの収益不動産がある場合、相続人間でその適正な時価、評価額につき合意が得られないことも多いと思われます。
相続トラブルに発展した場合、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が賃貸マンションや賃貸アパートなどの収益不動産を所有している場合、法的問題点は複数に及びます。例えば、不動産の評価額が問題になるほか、賃料収入をどのように分配するのか、管理方法をどうするのかなどといった問題が同時に発生してしまいます。これらを同時並行で処理していく必要があるわけですが、一筋縄ではいきません。
収益不動産を調査する
まずは、収益不動産の評価額を調査することが必要となります。
収益不動産の場合は、居住用不動産の場合と違い、評価額は収益価格（収益利回り）をベースに算定されることも多くあります。評価額を算定する前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与してこなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。
収益物件について、金融機関からの借入れが残っている場合には、返済額と収益が見合っているかという点も検討する必要があります。
収益不動産の相続トラブル
収益不動産の問題点について、遺産分割そのものと、遺産分割以外に分けてご説明します。
遺産分割
収益不動産をどの相続人が相続するのかという点は、遺産分割協議によって決定します。
遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、その所有権だけでなく、収益不動産から生じる家賃や地代を取得することになります。また、管理や修繕費用も、収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。
しかし、遺産分割協議においては、収益不動産の評価方法が複雑で、その評価方法をめぐって、相続人間で争点になることがあります。
①収益不動産の評価額と相続税申告評価が違う
収益不動産を相続する場合、相続税の申告が必要となることが多くあります。相続税の申告での評価額は、公示地価の概ね８割を目途に設定される「路線価」を基礎にして算定されます。さらに、小規模宅地等をはじめとする不動産の評価を減額する特例が数多く存在しており、路線価よりも減額された評価額となります。
②収益不動産の評価額から債務を差し引くといった主張
収益不動産にローンや保証金等の相続債務がある場合、債務の問題も、遺産分割と併せて解決する必要があります。
よくある主張が、収益不動産を相続する相続人が、債務も相続することを前提として、収益不動産の評価額から債務を差し引くというものです。このような主張は、収益不動産の評価額を相当下げるものですから、注意が必要です。
遺産分割以外
①収益物件の管理や賃料の回収
相続開始から遺産分割協議が成立するまでの間、収益不動産は、法定相続人全員の共有物とされます。したがって、賃料は、各法定相続人が、法定相続分に応じて、取得することになるのが法律上の原則です。また、その管理や修繕にかかる費用も、法定相続人全員が共同で負担すべきというのが法律上の原則です。
なお、相続開始後、一般的に被相続人の銀行口座は凍結され、入出金ができなくなることが多くあります。このよう場合でも、賃料は継続的に発生し続けるわけですから、賃料の入金口座をどうするのか、誰が管理するのか等が問題になります。
収益不動産がある場合、不動産業者に管理を委託していることが多く、そのような場合には、いったん不動産業者に賃料収入を保管してもらい、そこから諸費用を差し引き、後日、法定相続人間で清算するという取り決めをすることも多くあります。
②相続税等の税務申告や納税のための協議
収益不動産がある場合、相続税の申告が必要になることがあります。相続税の申告・納税は、原則として、相続開始から10か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、未分割のまま、各法定相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で、相続税の申告・納税を行う必要があります。
したがって、収益不動産がある場合は、遺産分割協議が成立していないにもかかわらず、相続税の納付が必要になることがあるわけです。その際、相続税の納付方法として、遺産である預貯金を資金源とすることが多くあります。ところが、被相続人名義の預貯金を解約・払戻しするためには法定相続人全員の協力が必要とされているため、相続税申告期限までに、遺産分割協議が終わっていないというケースが発生します。
相続税の資金源を調達できないようなケースでは、他の遺産についての遺産分割協議は後日話し合って成立させることとして、預貯金の一部だけを相続税の納付に使用することを合意した上で、預貯金の一部だけを法定相続人全員の同意のもと、解約・払戻しするといった方法等を検討することになります。
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